深圳的商务公寓是坑?商务公寓到底能不能买?

一、几乎所有深圳外的中介经纪人都会告诉你:商务公寓千万不能买。 理由很多,重要的几点: 1,商务公寓产权只有40-50年; 2,商务公寓转让时税费高; 3,商务公寓的首付…

一、几乎所有深圳外的中介经纪人都会告诉你:商务公寓千万不能买。
理由很多,重要的几点:
1,商务公寓产权只有40-50年;
2,商务公寓转让时税费高;
3,商务公寓的首付高(50-60%);
4,商务公寓商水商电,生活成本高;
5,商务公寓不能落户,不能享受学位;
6,商务公寓生活办公混搭,居住体验差;
7,商务公寓转让时只能卖给公司,接盘少;
8,商务公寓上涨空间远远跑输住宅。
深圳商务公寓-深圳生活网所以,深圳之外几乎是谈公寓色变。即使是深圳的房产中介,也有很多人劝你,公寓千万不能碰。
但是,现实中,深圳好地段的商务公寓非常火爆。有的房产中介说,深圳的高端公寓是有钱人的游戏,普遍人别买。
但是,2019年深圳热点区域的普遍公寓卖的也很好,特别是小面积总价底的公寓。
先来看看几个例子:
昨天的太子湾云玺大厦公寓共158套,半天售馨。
楼盘基本情况:总价区间在2133-5479万/套,户型建面约232-406㎡,均价11万/㎡,单价区间在8.7-13.5万/㎡。
这可以在疫情之中的情况。昨天买家戴口罩排队:
商务公寓是坑?商务公寓到底能不能买?
戴口罩排队买公寓
有机构通过全国范围的地产经理人调研,说疫情会影响至少2个季度,市场信心恢复需要时间,买房的不着急。一是因为收入下降了,二是因为经济不好房价会跌。
然而,深圳市场不同,大多数人尚在家中禁足,小区封闭管理,深圳一手公寓市场却出现日光盘:
商务公寓是坑?商务公寓到底能不能买?
某盘销控表
去年,深圳湾1号单价30万每平的公寓,将深圳楼市的天花板又搭高了一层。
华润瑞府也是商务公寓,146套面积段228-583平方米的商务公寓,总价2448万-1.12亿元/套,某户型秒光。
去年以来,深圳好地段的高端商务公寓,比住宅风光。
二、深圳高端公寓为什么火爆
地产从业资深人士余英经常发表高见,最近,他认为,大家青睐市中心极好商业配套的高端公寓:
商务公寓是坑?商务公寓到底能不能买?
余英观点
余英久居广州、深圳,并且又是地产行业的资深大伽,对于广州、深圳乃至全国的房地产市场非常了解,对于未来趋势的预测准确度高。
最近两年来,深圳的高端公寓非常抢手。其原因我梳理如下,如有不足请指正。
首先,深圳人多地少,优质资产成为稀缺资源。
深圳现在常住人口1300多万,管理人口达到2500万左右。并且深圳每年涌入人口在几十万。
深圳土地面积1997平方公里,在一线城市中是最少的,仅为广州的1/3强,北京的1/8,上海的1/3。
第二,深圳的高科技产业、金融产业、房地产业发达,高收入人群多,对于高端住宅需求多。纯住宅需要买房资格,高端住宅需求外溢到公寓。
商务公寓是坑?商务公寓到底能不能买?
房地产开发产品分类
第三,高端商务公寓因为是商业类产品,往往在商业集聚的地方,周边配套齐全。
第四,深圳的高端商务公寓居住功能优越,居住功能齐全,阔景阳台,无敌景观,本身生活服务配套高端。
第五,深圳的商务公寓不限定最小分割单位,不限定销售对象,不限定转让对象(其它城市这些都有不同程度的限定)。
第六,深圳是国际化城市,毗邻香港,香港高端置业需求多。
第七,深圳气候适宜,吸引内地高净值人群在深圳置业。公寓不限购反而成为了优势。
第八,深圳经济发展迅猛,发展前景广阔,优质资产保值增值。
第九,深圳市场经济发达,相对来说财富的安全性要强。
第十,深圳南山区、福田区商务公寓作为唯一住所时,可以享受学位房待遇。
第十一,深圳商务公寓可以落户,并且做为居住时,民水民电。
由此可见,深圳的商务公寓更贴近市场,更适应商务需求。
甚至有业界人士分析,深圳商务公寓的走俏可能会引发深圳房地产市场格局。
三、是不是所有商务公寓都有保值增值空间?
深圳市场经济发达,商业氛围浓厚,对于商务公寓的需求旺盛,商务公寓政策与广州、北京、上海有很大不同。商务公寓政策各地有很大差异,这一点是需要特别注意的。
如,最近广州一日游的商务公寓政策显示:不再限定最小分割单元,不再限定销售对象,也不再限定转让对象。之前,广州要求,最小分割单位不得小于300平方米,2017年3月30日后土地出让成交的商服类物业,销售对象应当是法人单位。
这说明,广州的商务公寓政策与深圳有很大的不同。深圳在广州限定的三个方面是不限定的。深圳、广州同为广东省内的两大城市,相距仅100多公里,就有截然不同的政策。
房地产市场与相关政策关系密切。政策决定产品的优势空间,政策调节产品的发展趋势。
于是,商务公寓在深圳需求旺盛,特别未来商业前景广阔的区域,普通商务公寓去年出现日光盘。高端商务公寓出现秒光盘。
广州最近的商务公寓政策,虽然一天之内就撤回了,但也表明了广州对于商务公寓的期待。
所以,笼统地说,“商务公寓千万不能买”“商务公寓就是坑”,是不对的。
商务公寓是坑?商务公寓到底能不能买?
深圳后海总部基地一角
但,这也不是说所有的商务公寓都有保值增值空间。这与城市政策有关,与城市的市场经济占比有关,与城市的经济活跃度有关,与城市的某个片区的成长空间有关,与商务公寓本身的配套及周边配套有关。
比如,一个城市的经济成分主要以国企为主,市场经济活跃度不高,那么商务公寓的需求不可能旺盛。又比如,有的商务公寓仅有一两栋楼,周边并无繁盛的商业配套,其商务价值大打折扣,保值增值就谈不上,不跌值就不错了。
话说回来,市场经济活跃度不高的城市,人口净流出的城市,片区未来成长空间不大的片区,纯住宅的保值增值也谈不上。
所以,并不是所有的纯住宅都能保值增值,都能够买(刚需除外);反过来,并不是所有的商务公寓都是坑,都不能买。

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作者: 深圳生活网小编

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